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  sankencorp   3月 09, 2017   ブログ   0 Comment

不動産を売りたい買いたいとお考えの皆さん、業者選びはどうしていますか。売るなら当然高く売りたいですし、買うなら安く良いものを買いたいですよね。

 

しかし、高く売るためには、最初から売り出し額を高く提示してくれる業者を選ぶのが良いというわけではありませんし、買う時もただ単に安く物件を売ってくれる業者を選ぶのが良いというわけではありません。

 

不動産会社選び

 

そこで今回は、不動産売買で失敗しないための業者選びについてお話ししたいと思います。

・売却の二つの方法
 
不動産を売却する時に決めなくてはならないのが、買取にするのか仲介にするのかということです。

まず買取であれば、不動産会社に査定をしてもらい、査定額に基づいて適正な買取額で物件を買い取ってもらうことができます。

メリットとして、買取までの期間が短く、迅速に現金を手に入れることができるということが言えるのですが、手に入れられる現金は比較的少ないです。

不動産会社は中古物件を自社で一旦抱え、リフォームしたり、リノベーションしたり手を加えたのちに新しい入居者に売却するため、買取額は査定額と同じにはなりません。

ですので、買取は複数の不動産会社に査定を依頼して、最も高く買取額をつけてくれるところを選ぶのがポイントですね。

次に、仲介の方法ですが、こちらは不動産会社が仲介役となって、売りに出された物件を適正価格で物件情報サイトに掲載し、買い手となってくれる人を探していくというものです。

買取と違って、その場で不動産会社が買ってくれるわけではないので、現金化するまでに時間はかかりますが、より高い金額で物件を売ることができます。

不動産会社は仲介役としての仲介料を取るだけなのでさほど費用はかからないですし、売却額もほぼ査定額と同じになるので、金銭的メリットはこちらの方が大きいです。

しかし、仲介は一旦売りに出すとその行方が一切不動産会社に委ねられるため、より一層業者選びが重要なものへとなってきます。

 

・仲介による売却の問題点
 
物件の行方が不動産会社に委ねられるというのはどういうことでしょうか。

不動産業界には「REINS」(通称レインズ)という不動産会社専用の物件情報サイトがあり、物件の売買はその中で非公開に行われているのです。

非公開に行われてるとは言え、大して弊害はないのではと思われるかもしれませんが、実際に問題は起こっているのです。

業界でも有名な某大手不動産会社は、かつてこの物件情報サイトに物件を載せず、自社に訪れる買い手客にだけ情報を提供し、自社媒介だけで売買を成立させようとしていました。

これは「囲い込み」という、買い手と売り手の両方から仲介料を得るための常套手段で、2年くらい前に、週刊誌で騒がれて、記憶に残っている方もいらっしゃると思います。

初耳の方は「大手不動産 囲い込み」等でググって頂ければ、すぐ出てきます。

今でもこれに近いことは行われています。

物件をレインズに掲載しないのは法令違反になるため、今は週刊誌で叩かれて以来、ないとは思うのですが、掲載している物件に対して他社からの問い合わせがあったとしても、商談中だと断って他社からの買い要求に答えないという手段は今でも多くとられているようです。

そして、これらの多くは売却物件を多く抱えていて、少しでも両手媒介をせんとする大手不動産会社に多いと言われています。

・大手の提示金額には注意が必要?
 

こうして大手不動産会社が、両手媒介をするために多くの物件を抱えることは「抱え込み」と言われ、不動産業界でも問題になっているのですが、問い合わせた物件が実際に商談中の可能性もあり、実態を掴みきれないというのが実情です。

そして、大手企業に仲介を依頼する際の注意点がもう一つあります。

それは、結果的な売却額の低下です。

 

 

上記のような噂が流れつつも、大量の売却物件を獲得できるのは、大手の提示売り出し金額の高さによるものなのですが、ここに落とし穴があるのです。

どういうことかと申しますと、仲介によって不動産の売却を行う時には、不動産会社が相場をもとに売り出し金額を提示してくれるのですが、大手はここを高く見積もってくるのです。

売り出し金額は単なる売却予想金額であり買取金額ではないのですが、ここは「うちならいくらで売れる」という自信の表れでもあるため、ここにつられて大手を選んでしまう人も多いようです。

有名大手不動産会社が無名の中小の不動産会社と比べ、高い金額提示をしてくれば、殆どの方は名前のある大手不動産業者に行ってしまいますよね・・・

 

しかし、実際の売却金額は、相場より高く見積もった金額ではやはり売れず、査定額と同等かそれを大幅に下回るということも少なくありません。

なぜかというと、買い手側も人間であるため、どう乗せられても査定額をはるかに超える金額では購入しないことと、加えて「さらし物件」になっている可能性があることです。

「さらし物件」とは、不動産市場の中で何か月も売れずに残っている物件のことで、こうなってしまうと妥当な金額でも売れなくなってしまいます。

高いの提示金額で売ろうと思って大手を選んだのに、結果的には相場以下の金額で売ることになってしまっては元も子もないですので、提示金額は単なる予想金額と割り切って、より正確な金額を提示してくれる信頼の出来る業者選びを意識しましょう。
 

いかがでしたでしょうか。

不動産売買において業者選びは大変悩ましいものですが、それだけ重要なものです。

一概にどういった業者が良いということは言えませんが、自社の利益を重視して適正な査定価格を逸脱した提案を行う業者は良い業者とは言えませんよね。

売買においては業者との信頼関係も重要なポイントになってきますので、是非信頼できる営業かどうかという観点で考えてみてはいかがでしょうか。

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