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収益物件のローンはどの銀行がいいの?金利や条件などの特徴を徹底解説!

収益物件を用いて不動産投資をお考えの方の中には、

「ローンを借りて投資を始めよう」と銀行のアパートローンのご利用をご検討されている方も多いでしょう。

 

今回は、アパートローンにおける金利がどれほど返済額に影響するのか、また各銀行はどのような融資姿勢であるのかをお話します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■金利1%の違いで返済額が大きく変わる

「利子率1%の差なんて大したことないんじゃ…」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、数%だからといって甘くみては痛い目に合います。

 

例えば100万円お金を借りるとしましょう。

 

金利18%で借りた場合、1年後に支払う利息は18万円です。これが19%になると19万円となります。

今回の場合であれば1万円の差額ですが、金額が高くなるアパートローンの場合だとこれ以上に返済額に影響が出るのは目に見えていますね。

金利1%の違いも馬鹿に出来ないのはこのためです。

 

■各金融機関のアパートローンの特徴

 

・りそな銀行の特徴

りそな銀行のアパートローンは不動産投資を始める方に向けた金融商品で、

自分が住居として使う面積が1/2以上あれば、利用することが出来ます。

 

りそな銀行は専門部署を設けてローンを提供しており、最長30年の融資希望者の数が年々増加しています。

全国のりそな銀行があるエリアで取り扱いがされており、固定金利型をはじめとして様々な金利形態を設定されているのがこの銀行の特徴です。

 

・みずほ銀行の特徴

20歳以上で前年度の年収が200万円以上であれば誰でも借りられるのが、みずほ銀行の強みです。

融資金額も50万円から5億円と幅広く、また借入年数によって、ご自身にあった金利プランを選択することが出来ます。

 

・スルガ銀行の特徴

スルガ銀行は不動産投資を始めるサラリーマンに広く門戸を開いている銀行です。

融資のスピードが最大の強みで、その分他の銀行より金利条件が高いというデメリットがあります。

そのため、スピーディーな不動産投資をお考えの方にぴったりの銀行であると言えるでしょう。

個人の融資額上限は2億円で、他の金融機関から借り入れをしているとその借入額を差し引いた金額が上限となります。

 

・日本政策金融公庫の特徴

これまで紹介した銀行とは違って不動産賃貸業務を行っている事業者や個人に対する融資というのが特徴です。

そのため、購入不動産で賃貸業務を行う目的であるか借主が現在事業を行っている方のみに融資が限られます。

あくまで個人事業主や農林水産事業者の事業促進としての資金的支援を目的とした公庫であるので、覚えておいてください。

 

 

いかがでしたか?

各金融機関のアパートローンの特徴をお分かりいただけたと思います。

冒頭でお話ししたように、金利によって返済額に大きく影響があるのがアパートローンです。

各金融機関の特徴を覚えて慎重に検討するようにしましょう!

 

 

  sankencorp   12月 01, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

免許番号はもう古い!?不動産売却の業者選びのポイント3選!

当サイトをご覧の方の中には、「不動産を売却したいけど、業者の選び方が分からない」とお悩みの方も多くいらっしゃるかと思います。

今回は不動産売却の際の業者選びのポイントについてご紹介します。

 

■不動産売却の成否は不動産会社にかかっている

不動産売却をする際、自分で買主を探すこともできますが、何も知識がない状態で一から売買契約を結ぶのは難しいですよね。

そのため、重要になってくるのがどの業者を選ぶかです。

不動産がいかに高く売れ、いかに早く売れるかは全て不動産会社にかかっています。

次の2つのポイントをおさえて、優良な不動会社を選ぶようにしてください。

■免許番号と行政処分歴

業者が建物の取引を行うには免許が必要です。

まずはこの免許の有無を確認することで無免許業者との取引を防ぐことが出来ます。

また、行政庁に行くと、業者名簿を見ることが出来、過去の行政処分歴や実績を確認することが出来るので、不安な方は参考にするとよいでしょう。

これまでは免許版業の更新回数をチェックし、その数字が大きければ大きいほど業歴が長く信用できる、という見分け方が推奨されてきました。

しかし、この見分け方は現在ではあまりオススメできません。

なぜなら、業歴が長い会社ほど経営者が高齢者であることが多く、実際には「どうせつぶれないだろう」とあまりやる気のない業者である場合も少なくないからです。

この手のタイプの不動産会社は売主のために親身に動いてくれる可能性は低いので、避けるべきでしょう。

■店舗の様子や訪問査定の営業マンで選ぶ

不動産業者の人柄が最も出るのが、訪問査定営業のタイミングです。

この際、「話を親身に聞いてくれるか」という点に絞って業者を見極めましょう。

自分の思っていることをどんどん押し付けてきたり、売主の話を全く聞かない業者はNG業者なので、選ぶ必要はないでしょう。

また売れない理由を市場環境や物件のせいにするのは、やる気のない業者なので避けると良いです。

■一括査定サイトを利用する

依頼を考える業者が少ない場合は上のような方法で選ぶことが出来ますが、多くの会社から選ぶ場合は、一括査定サイトが良いでしょう。

おすすめの一括査定サイトは当ブログの他の記事でまとめて紹介しているので、ご確認ください!

いかがでしたか?

以上の点を踏まえて、信頼できる不動産会社を選びましょう!

  sankencorp   11月 24, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

本当に安全?不動産投資のイメージと実際について

当サイトをご覧の方の中には、

「友達が始めたし…」「土地が余っている」

など様々な理由で不動産投資を始めようと考えている方が多くいらっしゃると思います。

しかし、「少し不安だな」や「あまり良いイメージがない」と投資に踏み切れない方も多いでしょう。

今回は、そんな不動産投資に対する世間のイメージとその実態を見ていきたいと思います。

 

 

■「株式投資はギャンブル」というイメージ

投資家というと、お金や高い車を持っていてどこか胡散臭い、怪しい、といったイメージを持つ方もいらっしゃるのでしょう。

確かに株式市場は下部を売ったり買ったりする市場であるので、得をしている人、損をしている人が存在します。

しかし、保険会社や銀行、国なども資産運用として株式投資を行っているのが実際のところです。

またお金をつぎ込んだ時点で手元に資産が残らないギャンブルと違い、株式投資では投資したお金は企業に預けている状態であり、株式を売るまで損得が発生しません。

こういったことを考えても、株式投資はギャンブルとは違い立派な資産運用の形の一つと言えます。

■不動産投資は失敗しやすい

不動産投資と聞くと、「始めるのにお金がたくさん必要だし、失敗しやすそう」と考える方も多いようです。

しかし、不動産投資は投資の中でも失敗しにくい種類であり、きちんとした知識を持って臨めば失敗することはあまりありません。

不動産投資が失敗しにくい理由は大きく次の3点です。

1.融資返済が終わった時点で純資産となる

不動産投資の最大のメリットがこれです。

融資を完済してしまえば、維持にそれほど費用を必要としないため、家賃収入のほとんどが収益となります。

残った物件は自身の資産価値となるわけです。

2.需要が大きく根強い

不動産は生活に根差した実業であり、需要がなくなることがありません。

人口が減少していると言われていますが、むしろ日本の世帯数は増えており、持ち家率が低下しているため、賃貸需要は大きいのです。

3.変動がゆっくりで対策しやすい

投資と言うと、株価の変動が激しく一日中パソコンでチェックする必要がある、というイメージがあるかもしれませんが、不動産投資はそれほど、株価が急騰・急落することはありません。

これは宅建業法と言う法律により、宅建免許を所有していない場合、短期的な売買の繰り返しが制限されているためです。

株価の上下を月単位で見ることが出来るので、焦ることなく対策することができます。

いかがでしたか?

不動産投資に対するイメージに少しでも変化がありましたか?

実際不動産投資は世間で言われているよりも、かなり身近なものとなっています。

今回ご紹介した内容を知ってもまだ不安だ、と言う方はお気軽にお問い合わせください!

  sankencorp   11月 10, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

3分で分かる!競売の手続きと流れ|意外と知らない競売不動産

不動産投資をお考えの方の中には、「競売不動産なら安く物件を手に入れられる」と聞いたことがある方も多くいらっしゃると思います。

 

しかし、「実際にはどのような手続きを踏めばいいのか分からない」とお悩みではないでしょうか?

そんな方々に、今回は競売物件を手に入れるまでの流れについて説明します。

 

 

 

 

 

 

 

 

■大まかな流れ

競売手続きは大きく分けて、

競売物件の選択、落札、代金の納付、引き渡しの4段階です。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

 

■詳細な流れ

(1) 競売物件の選択

目当ての不動産を探す前にまず、予算額を検討しましょう。ローンを利用する際は、金融機関に借入可能額を打診することも必要です。

予算額が決まったら、競売物件の物件情報を確認して入札先を選択します。

競売物件を閲覧する方法には以下の3点があります。

 

・裁判所に出向いて不動産競売にかけられている物件を確認する

物件明細書、評価書、現況調査報告書の3点セットを一枚40円でコピーするのが一般的な方法です。

 

・インターネットを利用する。

「BIT競売情報システム」というインターネット上の検索システムなら、

裁判所が出している競売物件の情報を確認でき、3点セットをダウンロードすることも可能です。

ただ、地方ごとにエリアが設定されているので該当しない裁判所の情報は手に入れることが出来ません。

また、会員になりログインが必要ですが、「981.jp」という一般社団法人不動産競売流通協会が運営しているHPでも同様に競売物件の情報を確認することが出来ます。

 

(2) 落札まで

入札する物件を選択したらいよいよ入札手続きに入ります。

「BIT競売情報システム」で入札開始日が告知されるので確認しましょう。

入札には、以下の4点が必要です。

・印鑑

・住民票(法人なら登記事項証明書or資格証明書)

・買受申出の保証金

・裁判所でもらえる入札セット

 

入札内容を忘れないように、全ての書類のコピーをとっておきましょう。

入札完了後1週間で開札となります。

こちらの結果も「BIT競売情報システム」で確認出来るので裁判所に出向く必要はありません。

落札後異議申し立てなどがなければ、1週間で売却許可が確定します。

 

(3) 代金の納付

落札物件に所有者・占有者がいる場合、彼らに対して明け渡し交渉を行います。

引き渡しを強制する「引き渡し命令」は代金納付前には行えないので、あくまで明け渡しの条件や日時を交渉することになるでしょう。

売却許可確定後、裁判所から「代金納付期限通知書」というものが届くので、その内容に従って必要書類の提出と代金納付を行いましょう。

 

(4) 引き渡し

代金納付後なかなか元の所有者が立ち退かない場合は、引き渡し命令を申し立てることが出来ます。

この申し立てを無視して立ち退かない場合は強制執行されるので、明け渡し交渉が難航している場合は利用することをオススメします。

代金納付が済んで、裁判所から「登記識別情報通知書」が届けばいよいよ物件の引き渡しです。

買受人の責任で行うこの引き渡しですが、部屋にある家具などは勝手に捨ててはいけません。

きちんと法律に基づいた手続きと処理が必要となるので、間違えないよう気を付けましょう。

 

いかがでしたか?

今回は競売不動産を手に入れるまでの流れについて詳しく見てきました。

自分の責任範囲が広い競売不動産であるからこそ、しっかりとルールを把握しておくことが必要です。

 

 

  sankencorp   11月 03, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

安いけど初心者は火傷する!?3分で分かる!競売不動産が安い理由とは

突然ですが、「競売不動産」という言葉をご存知ですか?

不動産投資などで、少しでも安く物件を手に入れたい方には聞き覚えのある言葉ではないでしょうか。

今回は、あまり知られていない「競売不動産」がどういったものであるか、また競売を始める前に知っておきたい項目についてご紹介します。

 

 

 

■競売不動産とは

競売不動産とは、裁判所が行う不動産の競売手続きにより、お金に換えられるようになった不動産のことを指します。

その中でも居住目的の物件の多くが、元の所有者が住宅ローンを支払えなくなったために債権者から競売申し立てを受けたものが大半です。

そのため、一般に流通している他の不動産より購入する際の保証が少なく、その代わりに安く手に入れやすいのがこの種の物件の特徴だと言えます。

 

購入に関して買受人が全て責任を持つ必要がありますが、物件をお安く手に入れるなら最も狙い目の不動産です。

 

■競売を始める前に知っておきたい2つのこと

1一般的な物件との違い

ここでは競売不動産と他の不動産が異なる点を見ていきます。

以下の点が大きな違いと言えます。

 

・所有権は引き渡しまでは保証されない

・落札後の交渉や鍵の引き渡しは自分自身で行う必要がある

・前所有者や裁判所に瑕疵担保責任はない。

つまり、多くの責任を自分で持つ必要があるということです。

 

2.競売代行サービスを利用される方が多い

上で見た競売不動産の特徴をご覧になって、「なんだか難しそう」「自分で責任を持つのは怖いな」など感じた方もいらっしゃるでしょう。

確かに、一般的な物件に比べて気を付けるべき点が多く初心者には難しいことが多いです。

そのため、競売代行サービスを依頼される初心者の方が多くおられます。

 

会社にもよりますが多くの競売代行サービスが成功報酬型で、落札出来なければ料金を必要としない場合があります。

最も面倒な落札後にもサポートを用意している業者も多く存在するので、初心者の方は代行サービスを依頼すれば安心だと思います。

 

いかがでしたか?

競売不動産は、責任の多くを自分で持つ必要がある代わりに安く物件を手に入れられるということ。

責任の部分に関しても、競売代行サービスを利用することである程度は安心できることをお分かりいただけたかと思います。

弊社でもフルサポートの競売代行サービスをご利用いただけます。

競売不動産をお考えの際は是非ご利用ください!

 

  sankencorp   10月 28, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

東京はワンルームで決まり!?将来を見据えた投資物件の選び方

都内で不動産投資をお考えの方の中には、

「東京で不動産投資をするならまずはワンルーム!」

と耳にしたことがある方も多くいらっしゃると思います。

では、なぜワンルームが最適とされるかご存知ですか?

 

実は、これは「将来性」を考えた主張であり、条件が変われば変化する可能性があるのです。

今回は、不動産投資で重要になってくる、この「将来性」に基づいた投資物件選びのポイントについてご紹介します。

 

 

 

 

 

 

 

■「東京はワンルーム」と言われる理由

ワンルームがオススメされるのは一般的に、

・初期費用が安い

・管理会社を使用する

の2点の理由から、初心者にも簡単に始められるからだと言われています。

 

また、単身者が多く住む大都会であるため、ワンルームの需要があり続けているのです。

では、これらの要素はこれからも変わらずに存在するのでしょうか?

実はそうとは限らないのです。

 

■変化しにくい要素に目を向ける必要性

不動産投資の魅力は何といっても長期にわたる「安定性」です。

この安定性を構成する要素はいくつかありますが、その中でも重きを置くべきは変化しにくい要素です。

 

・変化しやすい要素

周辺環境や物件価格に関しては、今後東京オリンピックの開催や再開発が進むことによって大きく変動することが予想されます。

また、修繕費や管理費は築年数が10年を超えると多くかかる場合があり、変化しやすい要素です。

 

・変化しにくい要素

その反面、立地条件や戸数、建物の構造などの要素は、外的要因によって比較的変化しづらいです。

そのため、これらの変化しにくい要素に強みを持った物件を選べば長期に渡って「安定性」を保つことが出来ます。

 

長年経っても変化しにくい条件に重きを置いて投資物件を選ぶようにしましょう。

 

■人口動態を踏まえる

ここまで変化しやすい/しにくい要素を見てきましたが、地域によってどちらの要素にも入りうるものも存在します。それが「人口」です。

供給を賃貸需要が長期に渡って上回る、つまり人口が増加傾向にある地域であれば、「人口」は強みとなります。

 

1970年代後半より人口が増加し続けている東京は2030年まで人口増加が見込まれます。

更に近年は、晩婚化による単身世帯の増加や世界各国からの留学生などが増加に拍車をかけ、都心部では需要の割に供給が不足しているのが現状です。

「ワンルームマンション規制条約」があるので、むやみやたらにワンルームを建てることは出来ませんが、不動産投資物件としては十分狙い目だと言えるでしょう。

このように、自身の地域の物件において変化しにくい強みは何かを考えることが、良い投資物件を選ぶコツだと言えます。

 

いかがでしたか?

「東京はワンルーム」など一般的に言われている主張には、将来を見据えた根拠がしっかりとあるのですね。

不動産投資は長い目で運用を考えていく必要があります。

「将来性」を踏まえて、入居希望が鳴り止まない投資物件を選びましょう!

  sankencorp   10月 20, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

初めての不動産投資!投資物件の種類と特徴を徹底比較!

一口に投資物件といってもその種類は様々ですよね。

しかし初めて不動産投資を行う方は、その種類や特徴などを是非知っておいて欲しいものです。

そこで今回は投資物件の種類と、それぞれのメリットやデメリットを紹介していきます。

1.1棟マンションのメリットとデメリット

マンション1棟に丸ごと投資するので、その分大きなリターンを期待することができます。

購入した物件が賃貸需要の高い場所であれば、家賃収入も安定するでしょう。

その反面、管理コストや経費などのコストがかなり大きくなります。

大地震や火災で1棟丸ごと倒壊する可能性も少なからずあるので、大きなデメリットと言えるでしょう。

そのため初めて不動産投資を行う方が、いきなりマンション1棟の投資を行うのは少しレベルが高いかもしれません。

 

2.区別所有マンションのメリットとデメリット

区別所有マンションとは、マンションの1室を投資用物件として購入するというものです。

ワンルームからファミリータイプと選択肢が多いですが、初期費用を抑えられるため比較的投資しやすく、初心者の方にもオススメです。

1室のみの投資では、空室リスクがかなり大きくなってしまいますので、物件を選ぶ際は注意しましょう!

 

3.アパートのメリットとデメリット

アパートはマンションと比べて部屋数も少ないため、1棟マンションよりもハードルが低い投資物件です。

管理や運営を自分で行うとその分のリターンを増やせるのがメリットです。

もちろん空室リスクなどのリスクは変わりありませんので注意が必要でしょう。

 

4.オフィスビルのメリットとデメリット

投資物件ではオフィスビルも含まれます。一度テナントが入居してくれると、長期に渡って入居してくれるメリットがあります。

ただこういった物件はオフィス街など、物価が高い地域にあり、表面利回りが低くなる傾向にあることや、マーケットの変動リスクに注意する必要があります。

 

■どの投資物件を買うのがベストなの?

どの投資物件を買うかどうかは、あなた自身の不動産投資を行う目的を明確にする必要があります。

本業の片手間に安定した家賃収入を得たいというのであれば、マンション1棟を購入してしまったらかなりのリスクになりますよね。

この場合は個別所有マンションを購入するのがよいでしょう。

このように購入目的を明確にしたうえで、物件を選ぶことが不動産投資で儲けるポイントです。

自身が将来、家族に資産を残したいかなど明確にしておきましょう。

 

いかがでしたか。

当然のことながら、投資を行う方のバックグラウンドは多種多様です。

そのため、「あの人が不動産投資でこんな投資物件を買ったから自分も購入しよう」という決め方はあまりいい選択とは言えません。

自分の目的に合った良い物件を見つけていきましょう!

 

  sankencorp   10月 06, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

初めての不動産投資!投資物件は区別ワンルームを選んだ方が良い理由

「友人が不動産投資をやっているようだから自分もやってみたい」と投資物件の購入を検討していらっしゃる方も多いでしょう。

始めて不動産投資を行うなら、間違いなく区別ワンルームがオススメです。

そこで今回は投資物件にワンルームがオススメな理由をお話していきます。

 

■区別ワンルームとは?

不動産投資では、みんながみんなマンションやアパートをまるごと1棟買って投資をしているわけではありません。

マンションのワンルーム一室を購入して投資をする方法もあります。

このマンションやアパートのワンルーム一室部分だけを区別ワンルームといいます。

■区別ワンルームがオススメな3つの理由

1.1棟まるごと購入するのはリスクが高い

1棟まるごとの投資物件を購入するのはリスクが高いです。

特に地震や火災などで物件が倒壊してしまえば、その分の負担もかなり大きいものになります。

始めて不動産投資を行うのなら、なるべくリスクは最小限にしたいので、区別ワンルームを選ぶようにしましょう。

どうしても収入を増やしたいという場合は、区別ワンルームをいくつか購入するといいですよ。

2.ランニングコストの差

不動産投資を長期的に行うとなった場合、将来のランニングコストや経費のことも考慮に入れておきましょう。

ランニングコストは物件1棟分となると、その分高くなってしまうのは想像がつきますよね。

またファミリータイプの物件とワンルームの違いでも金額にかなりの差が出てきます。

内装リフォームを行うとすると、ワンルームでは10~15万円程度、ファミリータイプは30万円以上が相場です。

長期的な目で見ればかなりの差になってきてしまいます。

3.空室リスクの差

ワンルームとファミリータイプでは空室リスクにも差が出てきます。

当たり前のことですが、投資物件に入居者がいないと家賃を払ってくれる方がいないので、収益が得られません。

そのため空室リスクのことをしっかり考慮に入れておく必要があるのです。

ファミリータイプの場合、部屋にご家族でお住みになるので、入居期間が長くなります。

しかし反対に、入居を決める際、意思決定者がお母さんであるかお父さんであるか、またはお子様の進学状況などが影響し、決断に時間がかかり、その分空室機関が長くなる傾向があります。

その分、ワンルームは入居期間が比較的短いものの、入居が決まりやすいので、投資物件にオススメと言えるのです。

いかがでしたか。

始めて不動産投資を行う方は、ぜひ区別ワンルームを検討してくださいね。

安易な考えで買ってしまうと失敗しやすいので、不動産投資についてしっかり勉強しておきましょう!

 

  sankencorp   9月 29, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

投資物件の利回りの注意点!よくありがちな失敗とは?

「投資物件選びで失敗したくない」と思われている方も多くいらっしゃると思います。

投資物件選びで特に気をつけるべきこととして「利回りの見誤り」という点があります。

利回りの見誤りとはどういうことでしょうか。

早速見ていきましょう。

 

 

 

 

 

 

■空室物件の利回りには注意しよう

新築の投資物件など、入居者がいない投資物件に記載されている利回りには気をつけましょう。

なぜなら不動産が表示している利回りは、あくまでも全室が埋まっていると想定された場合の利回りだからです。

利回りを鵜呑みにしてしまうと「利回りが高いと思って購入したけど、全然空室が埋まらない!」なんてことにもなってしまいます。

 

さらに、新築住宅の家賃は周辺の相場よりも高く表示されているケースが多く、結果として利回りも高く表示されている場合もあります。

想定の利回りは、捕らぬ狸の皮算用みたいなものなので慎重に検討するのが一番です。

空室の投資物件を検討する際は、家賃の相場が周辺の相場に見合っているかを確認するようにしましょう。

 

■空室リスクを割り引いて考えよう

不動産が提示する利回りは、全部屋が満室であることを想定して記載しています。

そのため空室リスクが高い物件では、そのリスクを割り引いて利回りを考えることが必要です。

空室対策をしようにも、フリーレント期間を設けたり、広告を打ったりと、その分の費用がかかりますよね。

 

その一方で、利回りが低い物件でも空室リスクがかなり低い場所や、需要が高いエリアにある物件だと、安定した収入が得られるようになります。

確かに、想定される利回りが高くても、一向に空室が埋まらないのでは意味がありませんもんね。

 

■利回りはだんだん下がっていく?

実は投資物件の利回りは購入時が一番高いのです。

それもそのはず。

投資物件は築年数の経過によって、賃料などが緩やかに下落していくものです。

その一方で修繕費などの必要な経費は変わらないので、利回りはどんどん右肩下がりになっていきます。

築年数がかなり経ってきて利回りが当初よりもかなり下がってきたという場合は、投資物件を売るいいタイミングなのかもしれませんね。

 

■長期入居は利回りがかさ上げされる

実は長期入居者がいる物件では、利回りが少しかさ上げされています。

少しわかりづらいので、具体例を出しましょう。

 

もし10年間同じ入居者がいたとします。

その際、この方の家賃は入居当初の高い家賃が設定されていましたが、その人がいなくなると家賃は下がってしまいます。

ですので、利回りを見る際はいつから入居者が住んでいるのかも把握しておきましょう。

 

いかがでしたか。

投資物件を買う際は上記のことに気をつけて検討するようにしましょう。

良い投資物件を見つけて、安定した収入を得られるようにできるといいですね。

  sankencorp   9月 22, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

投資物件はどう決めるの?利回りの基本知識を知っておこう!

何かとハードルが高そうな不動産投資ですが、ポイントをきちんと押さえれば成功率を上げることが出来ます。

そこで今回は不動産投資の基本でもある、投資物件の決め方についてお話していきます。

投資物件を決める際は利回りの知識をしっかり把握しておくことが必要です。

それでは早速見ていきましょう。

 

 

 

 

 

 

■そもそも不動産の利回りって?

不動産投資でよく聞く「利回り」という言葉ですが、これは不動産投資額に対する家賃収入の割合のことです。

もっと簡単に言うと、支出に対する利益の割合です。

不動産投資では、利益が多く出そうな投資物件を購入することがポイントとなりますが、その際の大きな指標となります。

一般的に利回りは(1年間の利益額÷投資額×100)で計算されます。

 

■どのように投資物件を決めるのか?

以下の投資物件があったとしましょう。

投資先1:投資額1,200万円

利益額60万円

投資先2:投資額4,000万円

      利益額140万円

この場合、あなたならどちらの物件を選びますか。

 

投資額も利益も異なるので、どちらを選べばいいか少し迷ってしまいますよね。

「利益額だけを見れば投資先2の方が高そうですが、実際はどうなんだろう?」

そこで登場するのが利回りです。

 

先ほどの計算式に当てはめてそれぞれの利回りを見ていくと

投資先1:5%(60÷1,200×100)

投資先2:3.5%(140÷4,000×100)

となり、今回の場合は投資先1の方が利回りは大きいことがわかります。

投資物件を選ぶ際は、このように利回りが大きい方を選ぶのも一つでしょう。

 

■2つの利回りを抑えておこう

不動産投資には実質利回り(手取り利回り)と表面利回りの2つがあります。

実質利回りを求める式は{(1年間の利益額-1年間の必要経費)÷投資額×100}となっています。

この式から見てわかる通り、実質利回りでは経費を考慮した上で利回りを算出するので、投資物件の投資効率を正しく理解できるのです。

表面利回りは、先ほどから紹介している(1年間の利益額÷投資額×100)の計算式です。

コチラは経費などを考慮していないので、投資効率を正しく見極めることはできません。

 

■物件図面から自分で利回りを算出しよう

利回りの知識を知っているだけでは意味がないですよね。

実際に投資物件を選ぶ中で、実質利回りを算出していくことが重要です。

利回りを計算する際は、価格、家賃、管理費、修繕積立金を踏まえて計算するようにしましょう。

 

いかがでしたか。

投資物件を見極める際は利回りのことをしっかり把握したうえで選ぶことが必要です。

その際は実質利回りの方で計算するようにしましょう。

  sankencorp   9月 15, 2017   ブログ   0 Comment   Read More