info@sanken-corp.jp
042-444-5134

これからの不動産投資について

先日、投資家のお客さんから相談を受けて、こんな話しをさせて頂きました。

現在、保有している物件が4棟程所有していて、更に増やしたいとの事です。

新しいマンション


ですが、都心部では収益物件の価格も値上がりしていて、思い様な利回り物件が出てこないのが現状です。

これから購入しようと考えている殆どの投資の方は都心部での高利回り物件はなかなか少ないでしょう。

幸いに弊社では付き合いのある弁護士さん等から、任意売却の高利回り物件のお話しがたまに頂けるのですが、

殆どの場合は、不動産業者の方が即現金で買っていきます。

投資家の方ですと、どうしても色々な調査や判断に時間がかかってしまったりとかで即決が難しい為、

1日~2日で答えを頂け、決済もすぐして頂ける業者さんに軍配が上がってしまうのが現状です。

悔しい

そんな中で、投資家の方に相談を受けている訳ですが、みなさん口を揃えて言うのが、購入物件の条件に『旧耐震建物は不可』との条件が入る場合が殆どです。 

昨今、不動産投資に関する様々な情報が飛び交っていますが、投資基準を新耐震とする内容がとても多い訳です。

ですが、これって逆を言えば、旧耐震の物件はライバルが少ない分「投資対象となりやすい」ということの発送の転換も必要です。

今では、山手線内側エリアや都心部の人気エリアで新耐震の建物を購入しようとしても、冒頭で書きました様に、物件価格が上がり、

資金力が乏しい方や高利回りを期待している方は物件の取得がしづらい状況ですね。

とういう事はレバレッジ効果がとても薄い訳です。

 古いマンション

そこで、狙いどころの一つとして、面白いのが、超都心・好立地・旧耐震です。

例えば、区分マンションであれば、マンション建て替え円滑化法の施行も進んでおり、バブル期の建物が、あと10年もすれば築40年になり、

これから社会問題化するのは必至です。

建て替え要件の緩和や容積率緩和による措置も、今後一層図られることが予想されますので、

建て替えがしやすくなり、等価交換による恩恵が受けやすくなるということが考えられます。 

もし大きな地震で建物が破損しても、建て替えの口実にもなりますので、他の区分所有の賛同も得やすくなったりするわけです。

 

旧耐震の建物で地震が起きて建物壊れたらどうするの?」という話しは良く耳にしますが、

逆転の発想からすると、「地震がチャンス」に変わるのです。

 都心部では、土地の持分価格が、物件価格より高いということもありますので、そういった視点で物件選定をされると、

物件取得が難しい今の状況でも選択肢が広がり、他の投資家より一歩先がいけますよね。

現在では安く買って、高く売り抜くとうい手法は、だんだん難しくなっているのが現状です。

不動産投資も、周りと同じ考えでは投資をしても損をしてしまう可能性が高いです。

本当の不動産投資を成功させるには、将来的に見て本当に良い物件はどんな物件なのかを見抜く先見性というのが必要不可欠です。

みなさん、不動産投資を失敗しないようにお気を付け下さい。

最後までお読み頂き有難うございました。

  sankencorp   11月 14, 2016   ブログ   0 Comment   Read More

競売不動産について

競売不動産と一般不動産の違いについて。

競売不動産」とはどんなものか簡単に説明します。

競売不動産と一般流通不動産のは同じ不動産には変わりないのですが、

違いは、「取り扱う法律」が違うのです。

一般流通不動産は、皆さんがご存知の通り、インターネットの不動産サイトに掲載されていたり、

駅前の不動産屋さんの店頭に張り出されている一般に流通されて取引をされている不動産が一般流通不動産にあたります。

一般流通不動産の場合は取引をする際、宅建業法で細かく規定され消費者の保護がされます。

しかし、競売不動産は宅建業法は適用されません。

すなわち、消費者保護の適用がないのです。

言い換えれば、すべては自己責任という事です。

民法の枠組みには入りますが不動産のみに限った特別法ではないのです。

ただ、競売不動産に関する法律もあります。

それを「民事執行法」といい競売不動産に参加するには必須の法律知識で競売不動産を取り扱うルールが定められています。

競売不動産は民事執行法に基づいて全て行われます。

なので、競売不動産を扱うには民事執行法を良く理解した上でないと痛い目に合う場合があります。

そもそも競売不動産は、一般流通不動産と違い、不動産業者ではなく、裁判所が窓口となり売却をします。

マンション、一戸建て、土地などの不動産の所有者が支払の義務を果たせなくなったため、差し押さえされた不動産が主です。

そして、不動産を売却して、得られた金額が所有者の借金の返済に充てられることとなります。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

  sankencorp   11月 13, 2016   ブログ   0 Comment   Read More

注意が必要な競売不動産のちょっとした落とし穴!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
☆注意が必要な競売不動産のちょっとした落とし穴です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

62518743177c5efc706ffe369872c4adcf8718ac.73.2.9.2

先日、私のところに相談に来た不動産業者の話ですが、
競売で物件を落札したそうです。

その物件は所有者の方は既に引越していて、空き家だったのですが、建物内に多くの残地物があったそうです。

残地物と言っても、ガラクタやゴミばかりで、金目のもには殆ど無かったので、
産廃業者に頼んで勝手に処分をしてしまったそうです。

所が後日、残地物の所有者から損害賠償請求の書面が届いたという事でした。

もちろん、落ち度はその業者側にあるので、結構な示談金を支払う事になるでしょう。

競売不動産は土地や建物については所有権は落札者に移転しますが、動産については所有権は移転されません。

一見、所有者もいないし、置いていった物だから、勝手に処分しても良さそうですが、
こういうケースは注意が必要です。

ゴミやガラクタだからと言って、勝手に処分をしてしまうと後で痛い目にあいますので、皆さんこういう場合には気をつけましょう!

 

  sankencorp   11月 10, 2016   ブログ   0 Comment   Read More