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流行のワンルームマンション投資に潜む危険!③ ワンルームマンション投資におけるリスク

前回の『流行のワンルームマンション投資に潜む危険!② ワンルームマンション人気の裏側』の続きです

 

・ワンルームマンション投資におけるリスクは何か?


投資をする場合、最も知っておくべきなのは「リスクはどれだけあり、対処可能か?」ということです。

このリスクは売る側、説明する側からすれば「知ってほしくない情報」です。売れにくくなりますからね。
だからこそ、自力で調べるしかないのです。収入や節税効果は、言われたものが「最大」であって、長期的に見ればはるかに少ないということも多いのです。

1.空き室のリスク

居住者がいない間は当然ながら家賃収入はありません。

投資は長い目でみる必要があります。これからの人口減少、人口移動を踏まえて、「これから先、居住者は確保できるだろうか?」という目線は必要になるでしょう。

空き家が出た場合は家賃収入が入らないため、全て持ち出しとなります。

2.価格が下がるリスク

前述の通り、売る際には築年数が増えて思っている以上に価格が下がるということを認識しておきましょう。

「売ったら元が取れるし大丈夫大丈夫!」という油断が一番危険です。

3.金利リスク

借り入れているローンにも依りますが、長期的な借り入れである以上金利上昇のリスクも付きまといます。

現在は金利が低く借り入れがしやすい状態ですが、数年・数十年の間に金利が上昇する可能性も否定できません。
変動型金利であればローンの利息が金利の上昇によって増えてしまいます。

 

そのため、ギリギリ返せるという状態は危険なのです。余裕を持ったプランを組み、実際に余裕があれば繰り上げ返済をしてこのリスクを減らしていきましょう。

 

 

 

・「オーバーローンで資産形成!」は本当にありえるのか?

オーバーローンとは、本来必要な金額以上のお金を借りることです。

物件価格が5000万円で、5500万円借りるといったものです。
よくあるのは「オーバーローンで資金を余分に借り入れれば、これからかかる費用(あるいは住宅ローンとは関係ない借金)を支払える上に、収入も増えますよ、現金が手元に入ってきますよ!」と提案することです。理屈自体は間違っていません。
しかし、ここで知っておいていただきたいことがあります。それは、「オーバーローンは信義則違反である」ということです。
信義則違反とは、簡単に言えば「銀行を騙し、信頼に背いた」ということです。知らなかったでは済まされません。
もしオーバーローンが融資を受けた銀行にバレてしまうと、「融資金額の一括返済」が求められます。
住宅の金額以上の金額を借り入れているわけですから、仮に住宅を売ったとしても足りません。

 

相当苦しい状況に身を置かれることになるでしょう。
さらに銀行の信用をほとんど修復不可能なほど傷つけてしまうので、今後融資を受けるのは困難でしょう。

 

本当に資金が必要になっても、融資を受けられないので将来の可能性はほとんど閉ざされてしまいます。
オーバーローンを上手く使っている人がいるのは事実です。しかし、このようなリスクを背負っているのです。
そして考えていただきたいのです。「こんなリスクを顧客に平然と背負わせるような人間を信頼して良いのか?」と。
リスクを背負うのは提案者ではなく、利用者です。仮に利用するとしても、このようなリスクがあるということは絶対に知っておいてください。

 

甘い話には、相応のリスクがあるものです。

 

いかがでしたでしょうか。
人気ということはわかりやすいメリットがあり、見えにくいデメリットがあるということです。
一般の方には見えにくいデメリットを隠し、そのまま販売することなどあってはならないことです。
デメリットもリスクも踏まえて投資を行うことで、皆さまの本当に幸せな未来に結び付くのだと思います。
必ずご自身で理解を深めた上で、明るい未来を拓いていただけるように心から願っています。

  sankencorp   2月 27, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

流行のワンルームマンション投資に潜む危険!② ワンルームマンション人気の裏側

前回の続きです

 

・ワンルームマンション人気の裏側

ワンルームマンションは不動産投資において人気のある物件の一つです。

 

 

20代~30代の若い世代や、投資の初心者など幅広い層からの参入があるため、一般的な認知も広がっています。
投資セミナーなどでよくお題に出されるワンルームマンションですが、その人気の理由はご存じでしょうか?
「人気だから、いい物件!」とは限りません。

人気の理由を探ることで、隠された「裏の意図」にも目を向けることができますので、知っておいていただきたいのです。
端的になぜ、ワンルームマンションが流行ることになったというと、「投資に馴染みのない層にも売れるから」です。
購入価格が安いので、不動産投資の第一歩として算入しやすいですよね。

 

漠然とした将来への不安感が蔓延している現代では、投資への意識が向きやすくなっています。

 

そこで不動産業者側としては投資の初心者に対して、価格が安く算入の心理的ハードルの低い「ワンルームマンション」という武器を持って営業をかけていくことになり、結果としてワンルームマンションが人気になっていったのです。
ここで注意していただきたいのは、ワンルームマンションの人気の理由は「初心者がたくさん算入したから」だということです。

 

なにも投資として優れているからというわけではありません。
実はワンルームマンションは、収益性は高くありません。

 

もちろん投資額が大きくはないので仕方がない面もあるのですが、収益性が低いとプロの投資家は目を向けてくれません。
そうなると、不動産業者側は積極的に「誰かに」アプローチしなくてはいけなくなります。

 

そこで算入のしやすさを利用して、「投資の初心者」に対してアプローチするようになり、「プロが言うなら・・・」と初心者が算入を始め、人気になったというのが大まかな流れなのです。
このように人気の裏側には、「売り手の都合」が含まれているのです。だからこそ、「プロが言うのなら間違いないだろう!」という意識は、とても危険なのです。
利害が絡む以上は、「売り手に有利な情報だけを流そう」とする場合もあるのです。

 

・ワンルームマンションの「利回り」は本当か?

投資において気になるのはその物件の利回りだと思います。

 

ワンルームマンションにおいての利回りの計算のベースとなるのは家賃収入です。
ただこの家賃収入ですが、家賃という「収入」だけでなく、「支出」も合わせて考えるべきです。
ワンルームマンションにかかる費用は管理費・修繕積立金・賃貸代行手数料などがあります。
さらに、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。購入時の税金・手数料もありますね。
「利回り」はこれらの支出も考えて算出するべきです。支出も考慮した利回りを「実質利回り」と言います。
一方、「年間の満室想定家賃収入÷物件価格×100%」という最大期待収入のみを考えて算出した利回りを「表面利回り」と言います。
まず、説明されているのが「表面利回り」なのか「実質利回り」なのかは絶対に把握しておいてください。

 

説明される多くは表面利回りですが、本当に大事なのは実質利回りです。
相当悪いケースでは表面利回りで考えていたために支出が収入を上回り、家賃収入を得るどころかお金を「支払う」はめになるケースもあるので注意しましょう。

 

 

次回は『ワンルームマンション投資におけるリスクとは何か?』についてお話しします。

 

 

  sankencorp   2月 24, 2017   ブログ   2 Comments   Read More

流行のワンルームマンション投資に潜む危険!① セミナーでは教えてくれない巨大なリスク

不動産投資を行う時は、もちろん収入を得る事が目的になると思います。

年金制度の破綻が危惧されていることから、保険として保有することも多くなっています。

 

安価な投資ではないため、セミナー等での勉強に励む方も多いことでしょう。

失敗しないために勉強を怠らない姿勢は実に素晴らしいものです。
しかし、勉強をする上で最も大事なことは、「全てを鵜呑みにせず、自分で裏付けを取ること」です。

 

特に不動産投資に関しては売り手・話し手の利害が絡むことが多く、「本当の理由」が建前によって巧妙に隠されている場合が多々あるのです。
ただ、「裏付けとはいっても、何を調べればいいのか・・・」という方も少なからずいらっしゃることは理解しています。
そして、そこに付け込んで眉唾物の物件を押し付けるようなあくどいやり方があることも理解した上で、「騙されないために、疑うべきポイント」をお話ししたいと思っています。
判断軸を少しでも増やすことで、皆さまの損失を少しでも減らすことができれば幸いです。

 

・「元が取れる」は本当か?

よくあるトークで、

「決済が終わればその物件はあなたのものなので、売却すれば元が取れますよ!オーナーになれますよ!」というものがあります。
実は突っ込みどころ満載なトークなのですが、「600万円程度で売れます!」など数字で示せるだけに鵜呑みにされがちです。

 

しかしこの話、疑ってください。
まず不動産投資の最終収益は、非常に簡単に考えれば「収支+売却価格-購入費用」となります。
今回のケースで一番の問題は、「売却価格」です。
利回りや管理費・固定費などの収支は投資における核なのでかなり詳しく説明されるでしょう。

しかし、売却価格に関しては遠い先の話なのでぼやかされてしまいがちです。
単純に考えてみましょう。

 

購入後、数年・数十年経過して売却しようとした時、その物件は築何年になっているでしょうか?
新築でも築数年・数十年、中古ならば購入時の築年数+数年・数十年となっています。
そうすると、「その築年数になった物件は、本当にその価格で売れるのか?」
こう疑問に思ってしかるべきでしょう。
ワンルームマンションは投資目的で売買されることが多く、実需は限られているので担い手は投資家であると言えます。

 

投資家の不動産を見る目は厳しいです。

 

経年劣化による家賃相場や資産価値の下落率は必要以上に考慮されて納得のいく価格で売れることが少ないというのが現状です。
現在不動産投資において一番人気のワンルームマンションでも、中古の流動率は低いと言わざるを得ません。

 

 

これは納得のいく価格での売却ができず、オーナーが手放せないことが多いということを物語っています。
それだけに、売却価格を安易に見積もって「元が取れる」というのは暴論と言うべきでしょう。
調べるか、「その価格で売れる根拠は何か?」と聞くべきです。
その質問に対する対応で知識・誠意の有無もわかりますし、「この顧客はちゃんと調べてくるから、いい加減なことは言えないな。」と相手に思わせることもできるでしょう。

 

次回は「流行のワンルームマンション投資に潜む危険!② ワンルームマンション人気の裏側」にてお話しします。

 

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  sankencorp   2月 20, 2017   ブログ   1 Comment   Read More