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地主さん必見!色々な土地活用の方法とは-アパート・マンション経営編-

 

 

 

 

 

 

 

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は土地活用の方法の一つである「アパート・マンション経営」についてご紹介します。

 

■アパート・マンション経営とは

その名の通り、自身の土地にアパートやマンションを建て賃貸収入を得て経営していく方法です。

■メリット

・税金対策になる
その他の土地活用と比較して、「節税効果」が高いのが大きな特徴です。
実はアパートやマンションを建て、その敷地面積が一戸当たり200平方メートル以下の場合、都市計画税が1/3に固定資産税が1/6になります。
また、相続税における軽減措置も存在し、土地で20%前後、建物で30%の評価減となり、節税対策としてもっとも効果を発揮します。

・収益性が高い
家賃は生活を行うために必ず必要な費用のため、景気変動の影響を受けづらいとされています。
さらに、家を頻繁に変える人は少なく、一度住むと数年間は住み続けてくれることが多く、収益も安定しやすいといえます。

■デメリット

・初期投資がかかる
実際に建物を建てなければいけないので、他の土地の活用方法に比べて、初期費用がかかってしまいます。
具体的には数千万円〜数億円の費用がかかるため、お金に余裕がある方むけの投資方法であると言えるでしょう。
また、初期投資がかかることによって、回収するまでに時間がかかる投資となります。それに伴う修繕費用などもかかるため、長期的な視野をもった運用が必要になることも一つのデメリットといえるでしょう。

■アパート、マンション経営に向いている人とは?

最後にアパート、マンション経営が向いている人と、その理由について少し書いていきます。

・賃料相場が高いエリアに土地を持っている人
理由:収益性が高いため

・地価が高いエリアに土地を持っている人
理由:節税効果が大きいことによって、より大きな恩恵を受けることができるため

・相続対策を目的としている人
理由:税金の優遇が受けやすいため。

・住環境の良いエリアに土地を持っている人
理由:空室リスクが少なく、安定した収益が考えられるため。

・比較的安定性を重視した土地活用がしたい人
理由:人口動態など、予想できる部分が大きいため。

いかがでしたか?
初期投資はある程度必要ですが、安定した収入が見込め節税対策にもなるのが、この土地活用が有効な点だと言えるのですね。
ただ、これらは入居してもらって初めて成立するメリットであるので、立地条件などをきちんと加味して入居者の多い賃貸にしていきましょう!

  sankencorp   8月 29, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

地主さん必見!色々な土地活用の方法とは~戸建賃貸経営~

 

 

 

 

 

 

 

 

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は土地活用の方法の一つである「戸建賃貸経営」についてご紹介します。

■戸建賃貸経営とは

所有している土地に賃貸用の一戸建て住宅を建て、賃貸収入を得ることを指します。
転勤が多い家族など、一戸建ての貸家は意外と多くの需要がありますが供給が少ないというのが現状です。

■メリット

賃貸経営と言えば、アパートやマンションを思い浮かべると思います。
なぜ戸建住宅の貸家にはどういったメリットがあるのでしょうか?
アパートマンションは総戸数が多いので比較的高い家賃収入が期待出来ますが、供給過剰で新築3年目以降は収入が下落する可能性があります。

 

そのため、立地が良く、家賃の値崩れの心配がない地域以外では戸建住宅の方が安定して収入を得ることが出来るのです。
さらに、上で見たように供給量が少なく、家賃設定は自分で行えるので、高めの料金設定でも入居希望者が現れることが多いです。
立地条件にもよりますが、場合によっては高収益の物件にすることができるのです。

■デメリット

・リフォーム費用が高額
住む人がファミリー層であることが多く、非常に長期間住んでくれる可能性が高い一方で、住居者が退去するとフルリフォームする必要があり、リフォーム費用が高額になってしまいます。
ですので、できるだけ長い期間住んでもらえるような工夫をし、収益を確保しなければなりません。

・隣人とのトラブルが多い。
マンションとは違い、住んでいる人が特定されるからこそ、隣人とのトラブルが多く発生します。
隣人の方との関係づくり、住人に対する庭技の越境やごみ出しルールの徹底などの教育を行うようにしましょう。

・退去後の空室リスクが高い。
マンションと比較し、ニーズが少ないため、引越しシーズンを逃すと、空室が埋まらないことが良くあります。
ですので、ピークのシーズンに入ってもらえるような空室対策を行うようにしましょう。

 

■戸建賃貸経営が向いている人

・生活環境が良い土地を所有している。
理由:ファミリー層は利便性より生活環境を重視するから

・土地が変形地でアパート建築に向いていない人
理由:工夫次第で家を建てることができるから

いかがでしたか。
多くの需要のわりに供給が少ない戸建賃貸は収入が安定する点でおすすめの土地活用法なのですね。
次回以降の記事ではまた異なった土地活用の方法をご紹介します。

  sankencorp   8月 18, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

地主さん必見!色々な土地活用の方法とは~賃貸併用住宅~

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方に向けて、前回の記事では戸建賃貸経営についてお伝えしました。
今回は別の土地活用の形である「賃貸併用住宅」についてご紹介します。

 

 

 

 

 

 

 

 

■賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、その名の通り自宅建物の一部を賃貸住宅として活用する考え方です。
7人家族で暮らしていた実家が、子供が出ていって4人家族になった、といった場合にその余った空間を有効活用しようと始められる方が多いのが現状です。

 ■メリット

・ローン返済をカバー
賃貸併用住宅の特長は賃貸収入が得られることです。
自宅の建設を考える際頭を悩ませるのが、長期に渡るローンだと言えます。
家賃収入を住宅ローンの一部に充てることで負担を軽減することが出来るのです。

また、家賃収入が景気に影響されにくいので、不景気によって給与が減ったとしても、賃貸の部分でリスクを分散することもできます。
また、老後の収入として安定して賃貸併用を利用される方も多く、今注目が集まっています。

 

・税務対策
所得税や不動産所得税の軽減が期待出来ます。
また、固定資産税が1/3、都市計画税が1/6になり、税金を大幅にカットすることが出来るのも強みなのです。

 ■デメリット

・空室リスクがある。
賃貸であれば、当たり前のことですが、実際に賃貸で貸す部分を作ったとしても、そこに人が住んでくれるとは限りません。
そのため、ローンの返済を家賃収入で賄おうと思っても、住んでくれるひとが見つからない場合、より多くのローンを払わなければいけないことなってしまいます。

 

・初期投資が高くつく。
二つの住居環境をつくることになるので、当然のことながら、自分だけのマイホームをつくるより、金額が張ります。
たしかに、将来の融通はききますが、本当に必要なのかどうかについてはきちんと考えた上で建てる必要があるでしょう。

 

・住居の管理をしなければならない
実は一人で賃貸の経営を行っている人は少なく、賃貸の管理をサポートする人たちを選ばなければなりません。そういった人々の目利きをしなければなりません。
きちんとした業者を選ぶための勉強もしっかりとするようにしましょう。

 

いかがでしたか。
税金で払うお金を減らしながら安定した賃貸収入でローンや老後のためにお金を使う、と言ったのが賃貸併用住宅の特長と言えます。
次回は、また異なった土地活用の方法である「アパート・マンション経営」についてご紹介します!

  sankencorp   8月 12, 2017   ブログ   0 Comment   Read More

地主さん必見!色々な土地活用の方法とは~基本編~

 

土地活用といってもその活用方法は様々です。
初期投資がかかるものから、ほとんどかからないものまで、たくさんのものから自分に一番合うものを捜し出したいですよね。
ですので、今回から数回に分けて、土地の活用方法について執筆していきます。
第一回の今回は、基本編ということで、それぞれの活用方法を軽くご紹介していきます。

 

 

 

 

 

 

 

土地の活用方法

・賃貸経営(アパート、マンション)
持っている土地に住居用の建物をたてて運営する方法です。
初期費用はかかるものの、比較的安定した収入がえられ、利回りも高めです。また、節税効果も高いため相続税対策として利用する方も増えてきています。

 

・賃貸経営(戸建)
マンション、アパートに比べて比較的低コストで
できるのが特徴です。
また、供給も少なく、ファミリー層が多いため、長い期間住んでくれる可能性が高いので収益も安定しやすい投資といえます。

 

・賃貸経営(事業用)
費用が少なく。家賃を高く設定でき収益性が高いことが最大のメリットです。また、隣人トラブルも非常に少なく、管理コストも低めに抑えることができます。その一方で、条件が揃っていないと選択できない可能性が高く、実現可能性が低いのが難点です。

 

・駐車場経営
初期投資がほとんど必要なく、リスクが限りなく低い活用方法です。
収益性はあまり良くありませんが、他の土地に変更することも容易いので人気のある方法です。

 

・トランクルーム
土地にコンテナをたてて、倉庫として貸し出す方法です。比較的新しい利用方法で、需要が今後も拡大していくと予想されます。また、初期投資も比較的安価ででき、収益性も高くなりやすいといえます。

 

・太陽光発電
売電価格の保証が低くなってきているため、収益性は下がってきてはいますが、場所によっては収益を産むことができます。初期投資も比較的少なく済み、収益のばらつきも少ない投資方法といえるでしょう。

 

・貸地
土地を他の人に貸すことで収益を得ることもできます。管理する必要もなく、いい土地であれば安定的に収益を産むことが可能ですが、相続税の負担も大きく、転用生が低いため、注意が必要です。

 

 

いかがでしたでしょうか?
一口に土地活用といっても、たくさんの活用方法があります。
その活用方法のなかから自分にとって一番良い活用方法をみつけるためには、自分がしたいことを明確にする必要があります。
自分が求めていること、どうしたいのかなど将来を見据えた土地の活用を行っていきたいですね。次回以降はそれぞれの項目をより詳しく解説していきます。

  sankencorp   8月 07, 2017   ブログ   0 Comment   Read More